Logement neuf T1 2026 : des chiffres historiquement bas

Le 12 mai 2026, la Fédération des Promoteurs Immobiliers a publié ses chiffres du premier trimestre. Pascal Boulanger, son président, les a résumés en une phrase : "Ces chiffres me laissent sans voix." Voici ce qu'ils signifient concrètement pour quelqu'un qui veut acheter dans le neuf ou y investir.

À retenir

Les réservations de logements neufs ont chuté de 14,3% au T1 2026, passant sous le seuil symbolique des 20 000 unités pour la première fois depuis la création de l'Observatoire FPI. Les mises en vente atteignent un plus bas historique absolu avec seulement 11 649 logements lancés sur le trimestre (−19,2% sur un an, 37% sous la moyenne 2020-2026). Le délai d'écoulement moyen atteint 19,9 mois contre 9,7 mois au T1 2020. Seule lueur : les investisseurs particuliers reviennent, avec +22,8% de réservations grâce au dispositif Jeanbrun, même si les volumes restent très en deçà des objectifs. Le conflit au Moyen-Orient, déclenché 7 jours après l'entrée en vigueur du dispositif Jeanbrun le 21 février 2026, est identifié comme le principal facteur de blocage.

1. Les chiffres du T1 2026 : ce qui s'est passé exactement
2. Le dispositif Jeanbrun : premier bilan décevant mais des signes positifs
3. Ce que ça change pour un acheteur ou un investisseur maintenant
4. Les quelques signaux positifs à ne pas ignorer
5. FAQ

Les chiffres du T1 2026 : ce qui s'est passé exactement

Le marché du logement neuf accumule les records négatifs depuis deux ans. Le T1 2026 en ajoute plusieurs.

Les réservations totales s'établissent à 19 050 logements, un niveau jamais vu depuis la création de l'Observatoire FPI. Les ventes aux propriétaires occupants reculent de 18,2% (9 288 unités). C'est le segment le plus sinistré : des ménages qui attendent, paralysés par l'inflation qui repasse à 2,2% en avril 2026 sous l'effet des prix de l'énergie liés à la guerre en Iran, et par la remontée des taux.

Les mises en vente avec 11 649 logements sont 37% en dessous de la moyenne des premiers trimestres 2020-2026. La logique des promoteurs est implacable : pourquoi lancer de nouveaux programmes quand les délais d'écoulement dépassent 20 mois alors que l'équilibre du marché se situe à 12 mois ? À Orléans, ce délai atteint 44 mois. À Clermont-Ferrand, 40 mois.

Le taux de retrait d'opérations grimpe à 24%. Un programme sur quatre est suspendu ou abandonné en cours de commercialisation. La moyenne de long terme était inférieure à 10%.

Le prix moyen au m² reste stable à 5 209€ pour les logements collectifs neufs (+0,6% sur un an) selon les données FPI du 12 mai 2026. Les coûts de construction, les contraintes RE2020 et le prix du foncier empêchent toute baisse significative même en période de crise des volumes.

Le statut du bailleur privé officiellement appelé dispositif Jeanbrun du nom du ministre du Logement Vincent Jeanbrun est entré en vigueur le 21 février 2026. Il remplace le Pinel qui avait disparu fin 2024 et dont la suppression avait provoqué une chute de 51% des ventes aux investisseurs particuliers en 2025.

La FPI visait 4 000 investissements par mois grâce à ce dispositif, soit 50 000 sur l'année. Le bilan au T1 est brutal : environ une centaine de logements vendus sous le statut Jeanbrun sur l'ensemble du trimestre selon les remontées de terrain des promoteurs. Pascal Boulanger l'admet sans détour : "On est très loin du compte."

Deux raisons expliquent ce démarrage laborieux : 

• La première : le conflit au Moyen-Orient éclate le 28 février 2026, sept jours après l'entrée en vigueur du dispositif. "En période de guerre, les investissements de long terme ne se font pas", résume le président de la FPI.
• La deuxième : le réseau de distribution CGP, conseillers bancaires, agents immobiliers spécialisés dans le neuf n'est pas encore formé sur les spécificités du dispositif. La FPI anticipe un démarrage progressif à partir de juin 2026.

La bonne nouvelle est dans les chiffres agrégés : les réservations aux investisseurs particuliers (toutes formes confondues, pas seulement Jeanbrun) progressent de +22,8% au T1 2026 par rapport au T1 2025. En Île-de-France, leur part dans les ventes au détail passe de 11% à 18% sur un an. Les investisseurs reviennent mais lentement, et pas encore via le canal Jeanbrun.

Bon à savoir : Les promoteurs demandent plusieurs ajustements du dispositif Jeanbrun pour en décupler l'efficacité : ouverture de la location aux ascendants et descendants, hausse du taux d'amortissement de 0,5 point, et extension aux maisons individuelles actuellement exclues. Un projet de loi au Sénat est attendu en juin 2026 selon Immo Matin.

Pour un primo-accédant qui visait le neuf : la crise de l'offre est réelle. Avec 11 649 logements lancés au T1 et des délais d'écoulement de 20 mois, le choix est limité et les délais de livraison s'allongent. L'ancien offre davantage de flexibilité et, dans la plupart des grandes villes, des prix au m² plus compétitifs. La comparaison neuf/ancien sur les frais de notaire reste favorable au neuf (2-3% vs 7-8%) mais l'écart de prix d'achat la réduit souvent à néant.

Pour un investisseur locatif : si le Jeanbrun ne démarre pas encore au rythme escompté, le retour des investisseurs particuliers dans le neuf signifie que les meilleures opportunités seront captées rapidement dès que la confiance reviendra. Surveiller les programmes neufs dans les villes à forte tension locative (Lyon, Rennes, Toulouse) où les réservations résistent mieux à la crise. À Toulouse, les réservations progressent même de +6% au T1 et les ventes aux investisseurs de +30%.

Pour quelqu'un qui avait mis son projet en attente : les délais d'écoulement record signifient que les promoteurs sont aujourd'hui en position de faiblesse commerciale. C'est le meilleur moment depuis plusieurs années pour négocier : remises sur le prix, frais de notaire offerts, mobilier inclus. Ces avantages disparaîtront quand le marché se reprendra.

Derrière les chiffres rouges, plusieurs indicateurs laissent entrevoir une stabilisation.

Les permis de construire progressent de 29,3% au T1 2026 tirés par un mois de mars exceptionnellement actif avec 43 000 autorisations délivrées. Les mises en chantier repartent également à la hausse (+36%). Ces signaux mettront 18 à 24 mois à se traduire en offre disponible, mais ils indiquent que les promoteurs n'ont pas abandonné l'horizon.

Le stock dur, les logements livrés et non vendus baisse de 14% au T4 2025 à 12% au T1 2026, signe que les biens disponibles immédiatement trouvent encore preneur. Les grands promoteurs comme Altarea (+54% de réservations investisseurs), Nexity (+19%) et Kaufman & Broad (part des investisseurs de 10% à 14%) observent tous un retour progressif des acquéreurs.

Enfin, les taux de crédit sur le neuf restent légèrement inférieurs à ceux de l'ancien 3,18% en moyenne sur le T1 2026 selon les données FPI, contre 3,26% en moyenne sur 20 ans pour l'ensemble du marché selon Meilleurtaux. Un écart modeste mais qui peut peser sur un financement de 200 000€.

Le logement neuf est-il en crise durable en 2026 ? La crise est structurelle depuis 2022 mais le contexte de 2026 ajoute deux facteurs conjoncturels : la guerre au Moyen-Orient qui paralyse les décisions d'investissement long terme, et une inflation qui repasse à 2,2% en avril 2026. La FPI maintient un objectif de 140 000 ventes sur l'année ce qui supposerait une forte accélération au second semestre.

Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun exactement ? C'est le statut du bailleur privé entré en vigueur le 21 février 2026 en remplacement du Pinel. Il permet aux investisseurs particuliers qui achètent un logement neuf pour le mettre en location d'amortir une partie du bien fiscalement, sous conditions de loyers encadrés. La FPI vise 50 000 investissements par an via ce dispositif l'objectif est loin d'être atteint au T1 mais les ajustements législatifs attendus en juin pourraient changer la donne.

Est-ce le bon moment pour acheter dans le neuf ? Pour un investisseur avec un projet défini et un financement solide, les délais d'écoulement record de 20 mois en moyenne nationale signifient que les promoteurs sont en position de faiblesse commerciale. Les remises et avantages commerciaux sont aujourd'hui plus accessibles qu'ils ne l'ont été depuis plusieurs années.

Pourquoi les prix du neuf ne baissent-ils pas malgré la crise des volumes ? Les coûts de construction, les exigences RE2020 et le prix du foncier constituent un plancher en dessous duquel les promoteurs ne peuvent pas vendre sans perdre de l'argent. Le prix moyen reste stable à 5 209€/m² au T1 2026.

Le T1 2026 marque un nouveau plancher historique pour le logement neuf en France : réservations sous les 20 000 unités pour la première fois, mises en vente à leur plus bas absolu, un programme sur quatre retiré du marché. Le dispositif Jeanbrun, entré en vigueur le 21 février, n'a pas eu le temps de produire ses effets avant le déclenchement du conflit au Moyen-Orient qui a paralysé la décision d'achat. Les signaux positifs existent : retour des investisseurs particuliers (+22,8%), hausse des permis de construire (+29,3%), bilan de l'ancien qui résiste, mais la reprise durable du neuf est conditionnée au calendrier législatif de juin 2026 et à l'évolution du contexte géopolitique.