C'est la question fiscale centrale de tout investisseur locatif. Sur un même bien, loué au même prix, la différence d'imposition entre les deux régimes peut atteindre 2 800€ par an à TMI 30% (Taux marginal d'imposition) soit 28 000€ sur dix ans. Ce n'est pas un détail de comptabilité : c'est ce qui sépare un investissement rentable d'un investissement qui travaille pour le fisc.
À retenir
Le LMNP réel permet d'amortir le bien et le mobilier, ramenant souvent le résultat fiscal à zéro pendant 10 à 15 ans. La location nue au régime réel permet de déduire les charges effectives et de générer du déficit foncier imputable sur le revenu global. À TMI 30% ou plus, le LMNP réel est quasi systématiquement plus avantageux. La réforme de la loi de finances 2025 réintègre désormais les amortissements LMNP dans la plus-value à la revente, la détention longue reste la stratégie optimale. En 2026, un nouveau dispositif (loi Jeanbrun) introduit l'amortissement en location nue pour les profils engageant sur 9 ans.
Sommaire
- La différence fondamentale entre les deux régimes
- Comparaison fiscale chiffrée à TMI 30%
- Quand la location nue reste pertinente
- Quand le LMNP réel s'impose
- Ce que change la réforme LF 2025 sur la plus-value
- Micro-foncier et micro-BIC : quand s'en contenter
- FAQ
La différence fondamentale entre les deux régimes
En location nue, les loyers relèvent des revenus fonciers. Au régime réel, on déduit les charges effectives : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance PNO, charges de copropriété, travaux d'entretien. Le mécanisme central est le déficit foncier : si les charges dépassent les loyers, jusqu'à 10 750€ peut être imputé sur le revenu global chaque année, le surplus étant reportable sur 10 ans sur les revenus fonciers futurs (article 156 du CGI). Les amortissements du bâti ne sont pas possibles en location nue classique.
En LMNP réel (Location Meublée Non Professionnelle), les loyers relèvent des BIC. Le mécanisme central est l'amortissement : le bien (hors terrain, soit environ 80% du prix) est amorti à raison de 2 à 2,5% par an, le mobilier à 10 à 20% par an selon les composants (article 39 C II 2° du CGI). Ces amortissements sont des charges fictives qui réduisent la base imposable sans impact sur la trésorerie. Résultat : beaucoup de LMNP réel affichent un résultat fiscal nul pendant 10 à 15 ans malgré des loyers encaissés.
Bon à savoir : La hausse de CSG prévue par la LFSS 2026 ne concerne que les revenus de capitaux mobiliers (dividendes, intérêts). Les revenus locatifs BIC en LMNP comme revenus fonciers en location nue restent assujettis au taux de 17,2% de prélèvements sociaux.
Comparaison fiscale chiffrée à TMI 30%
Cas de référence : bien acheté 200 000€ (dont 20 000€ mobilier et aménagements pour le meublé), loyers annuels 12 000€, charges déductibles hors amortissement 6 000€. Investisseur à TMI 30%.
| Location nue réel | LMNP réel | |
|---|---|---|
| Loyers annuels | 12 000€ | 12 000€ |
| Charges déductibles | 6 000€ | 6 000€ |
| Amortissements | Non applicable | 6 000€/an |
| Résultat imposable | 6 000€ | 0€ |
| IR à TMI 30% | 1 800€ | 0€ |
| Prélèvements sociaux (17,2%) | 1 032€ | 0€ |
| Total impôt annuel | 2 832€ | 0€ |
| Économie sur 10 ans | - | 28 320€ |
À TMI 41%, l'économie annuelle atteint 3 732€ et dépasse 37 000€ sur 10 ans. Plus le TMI est élevé, plus le LMNP réel est avantageux.
Quand la location nue reste pertinente
La location nue garde l'avantage dans quatre situations précises.
Travaux importants à court terme. Le déficit foncier permet d'imputer jusqu'à 10 750€ directement sur le revenu global. À TMI 30%, c'est une économie immédiate de 3 225€ sur la première tranche de travaux plus le gain sur les prélèvements sociaux. Le LMNP réel ne permet pas cette imputation directe sur le revenu global (le déficit BIC non professionnel ne s'impute que sur les futurs bénéfices BIC).
La loi Jeanbrun 2026. Ce dispositif introduit l'amortissement en location nue jusqu'à 8 000€ par an, imputable directement sur les revenus fonciers, avec un engagement de 9 ans à loyer intermédiaire. Pour un investisseur à TMI 41%, l'économie fiscale atteint 3 776€ par an soit une alternative crédible au LMNP réel pour les profils préférant les baux longs et la stabilité locative.
Revente planifiée sous 10 ans. La réintégration des amortissements dans la plus-value LMNP (article 150 VB III CGI) alourdit la fiscalité de sortie pour les détentions courtes. En location nue, ce mécanisme n'existe pas.
Bien difficile à meubler. Grande surface, maison familiale, immeuble de rapport : l'écart de loyer entre meublé et nu sur ces typologies est faible (5 à 10%) et ne justifie pas les contraintes administratives du LMNP.
Quand le LMNP réel s'impose
À partir de TMI 30%, le LMNP réel est quasi systématiquement plus avantageux pour une détention de 10 ans ou plus. L'économie fiscale annuelle de 2 800 à 3 700€ justifie largement les frais comptables obligatoires (800 à 1 500€/an, eux-mêmes déductibles des BIC).
Le loyer meublé est en moyenne 15 à 30% supérieur au loyer nu selon la localisation. Sur un T2 parisien, cet écart peut représenter 150 à 200€/mois de revenus supplémentaires en plus de l'avantage fiscal.
Le LMNP réel est particulièrement adapté aux petites surfaces dans les villes à forte tension locative, studios et T2 ciblant les étudiants et jeunes actifs et aux biens récents nécessitant peu de travaux immédiats.
Ce que change la réforme LF 2025 sur la plus-value
Jusqu'au 31 décembre 2024, le LMNP bénéficiait d'un double avantage : amortissements déduits pendant la vie du bien, non réintégrés à la revente. La loi de finances 2025 a mis fin à cette anomalie (article 150 VB III CGI).
Désormais, lors de la cession d'un bien en LMNP réel, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Concrètement : 6 000€ d'amortissement par an pendant 10 ans = 60 000€ s'ajoutant à la plus-value imposable à la revente.
L'impact est réel mais limité pour les détentions longues. À 22 ans de détention, l'abattement exonère totalement la plus-value de l'IR. À 30 ans, les prélèvements sociaux sont également exonérés. La stratégie d'achat-revente à court terme (5 à 8 ans) en LMNP réel est en revanche fortement pénalisée depuis cette réforme.
Bon à savoir : Un amendement adopté par l'Assemblée nationale dans le PLF 2026 prévoit de réduire le délai d'exonération d'IR de 22 à 17 ans pour les résidences principales. À suivre pour les prochains textes législatifs.
Micro-foncier et micro-BIC : quand s'en contenter
Le micro-foncier (abattement de 30%, accessible jusqu'à 15 000€ de loyers annuels) n'est avantageux que si les charges réelles sont inférieures à 30% des loyers. En 2026, avec la hausse de la taxe foncière et les obligations de rénovation énergétique, c'est de plus en plus rare.
Le micro-BIC (abattement de 50% pour la location meublée longue durée, accessible jusqu'à 77 700€ de recettes annuelles) reste pertinent pour les faibles TMI (0 ou 11%) avec peu de charges et sans emprunt. Dès que les amortissements peuvent annuler le résultat fiscal, le réel est toujours plus intéressant.
Attention meublés de tourisme non classés : depuis la loi du 19 novembre 2024, le micro-BIC est limité à 15 000€ de recettes avec un abattement de 30% seulement contre 77 700€ et 50% auparavant. Le régime réel ou le classement de la location deviennent incontournables au-delà de ce seuil.
FAQ
À partir de quel TMI vaut-il mieux choisir le LMNP réel ? À TMI 30% et au-delà, le LMNP réel est quasi systématiquement plus avantageux. L'économie fiscale annuelle dépasse 2 800€ à TMI 30%, 3 700€ à TMI 41%. En dessous de 30%, la différence se réduit mais le LMNP conserve l'avantage sur 10 ans dans la plupart des configurations.
La réforme LF 2025 rend-elle le LMNP moins intéressant ? Pour les détentions courtes de moins de 10 ans, oui. Pour les détentions longues de 22 ans et plus, les abattements compensent intégralement la réintégration des amortissements. Le LMNP réel reste supérieur à la location nue sur la quasi-totalité des horizons d'investissement à TMI 30%.
Peut-on passer de la location nue au LMNP sur un bien existant ? Oui, en passant un nouveau bail meublé à l'expiration du bail en cours. Le bien doit être équipé conformément à la liste officielle du décret 2015-981. Les amortissements commencent à courir à partir de la date de mise en location meublée.
Combien coûte la comptabilité en LMNP réel ? Entre 800 et 1 500€ par an selon la complexité et le prestataire. Ce coût est lui-même déductible des BIC, réduisant l'impact net à 400 à 700€ à TMI 30%.
Qu'est-ce que la loi Jeanbrun et change-t-elle la donne pour la location nue ? La loi Jeanbrun introduit l'amortissement en location nue jusqu'à 8 000€ par an sur 9 ans, à condition de pratiquer des loyers intermédiaires. Pour les TMI à 41-45% avec des biens bien situés et des locataires stables, elle rend la location nue plus compétitive fiscalement. Elle ne supplante pas le LMNP réel pour les TMI à 30%.
Micro-BIC ou réel en LMNP : comment choisir ? Dès que les amortissements peuvent absorber le résultat fiscal ce qui est le cas pour la plupart des biens achetés à crédit, le réel est plus intéressant. Le micro-BIC à 50% ne convient vraiment qu'aux faibles TMI, sans emprunt, avec peu de charges.
Résumé
Le LMNP réel domine la location nue pour la majorité des investisseurs à TMI 30% et plus, avec un écart annuel de 2 800 à 3 700€ selon les profils. La réforme LF 2025 renforce l'importance d'une stratégie de détention longue pour conserver cet avantage à la revente. La loi Jeanbrun ouvre en 2026 une troisième voie intéressante pour les profils à fort TMI cherchant la stabilité de la location nue. Le comparateur fiscal Domaris calcule cet arbitrage en temps réel avec votre TMI et votre bien spécifique.
