Le DPE n'est plus un diagnostic informatif. C'est devenu un critère qui détermine le droit de louer, la possibilité d'augmenter un loyer, et la valeur d'un bien à la revente. Propriétaire bailleur ou investisseur en recherche, ignorer le DPE en 2026, c'est exposer son patrimoine à des risques concrets et chiffrables.
À retenir
Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 (loi Climat et Résilience). Les logements F le seront à partir du 1er janvier 2028. Les loyers des biens F et G sont gelés depuis août 2022 aucune revalorisation possible, même à la relocation. La réforme du calcul DPE du 1er janvier 2026 permet à environ 850 000 logements chauffés à l'électricité de sortir automatiquement du statut de passoire thermique sans travaux (arrêté du 13 août 2025). La décote sur les passoires thermiques oscille entre 25 et 35% selon les études de référence.
Sommaire
- Le calendrier exact des interdictions de location
- Ce que le gel des loyers change concrètement
- La réforme du calcul DPE au 1er janvier 2026
- Quelle décote pour les passoires thermiques en 2026 ?
- Stratégie propriétaire bailleur : rénover, vendre ou attendre ?
- Les aides disponibles pour rénover en 2026
- FAQ
Le calendrier exact des interdictions de location
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a instauré un calendrier progressif d'interdiction de location des logements les plus énergivores. Voici les dates qui s'appliquent au marché locatif privé :
| Classe DPE | Interdiction de location | Statut en mai 2026 |
|---|---|---|
| G | Depuis le 1er janvier 2025 | Interdit à la location en nouveau bail |
| F | À partir du 1er janvier 2028 | Louable mais loyer gelé |
| E | À partir du 1er janvier 2034 | Louable, loyer gelé à terme |
| D, C, B, A | Aucune restriction | Pas de contrainte |
Source : loi Climat et Résilience, 22 août 2021
En pratique pour les logements G en 2026 : ils ne peuvent plus être proposés en nouveau bail ni en relocation. Un bail en cours peut continuer mais le locataire peut exiger des travaux et/ou une baisse de loyer. Des dérogations existent dans des cas très précis : impossibilité technique attestée par expert, coûts disproportionnés (supérieurs à 50% de la valeur vénale), opposition d'assemblée générale en copropriété. Ces échappatoires restent exceptionnelles.
Bon à savoir : Le projet de loi "Relance logement" présenté le 23 avril 2026 par le gouvernement Lecornu-Jeanbrun prévoit que les logements G pourraient rester louables à condition de réaliser des travaux de rénovation dans les 3 ans pour une maison individuelle et 5 ans pour une copropriété. Ce texte sera examiné par le Parlement durant l'été 2026 à surveiller pour les propriétaires concernés.
Ce que le gel des loyers change concrètement
Depuis le décret n° 2022-1143 du 9 août 2022, les loyers des logements classés F et G sont gelés. Concrètement, cela signifie qu'aucune augmentation n'est possible : ni lors d'une relocation, ni au renouvellement du bail, ni via l'indexation annuelle sur l'IRL (Indice de Référence des Loyers).
L'impact sur la rentabilité est direct et s'aggrave dans le temps. Pendant que l'inflation érode le pouvoir d'achat, les charges augmentent (taxe foncière, entretien) mais les loyers restent bloqués. Un bien F loué 700€/mois en 2022 reste à 700€ en 2026 alors que les charges ont progressé d'environ 15 à 20% sur la période.
Pour un investisseur en cours d'acquisition, un bien F ou G doit être analysé avec ce gel de loyer intégré dans les projections de rentabilité. Présenter une simulation avec des loyers croissants sur un bien F ou G serait une erreur de calcul.
La réforme du calcul DPE au 1er janvier 2026
C'est la grande nouveauté de début 2026 pour les propriétaires de logements chauffés à l'électricité. Le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire a été abaissé de 2,3 à 1,9 (arrêté du 13 août 2025). Ce changement technique a des conséquences concrètes importantes.
Environ 850 000 logements sont automatiquement sortis du statut de passoire thermique sans aucun travaux selon les estimations gouvernementales. Un logement qui passait de G à E grâce à cette réforme récupère immédiatement la possibilité d'augmenter le loyer et échappe à l'interdiction de location de 2028.
Ce que cela ne concerne pas : les logements chauffés au gaz, au fioul ou au bois. Pour eux, le coefficient de conversion reste inchangé seule la rénovation peut améliorer le classement.
Comment vérifier : le simulateur de l'ADEME permet d'entrer le numéro du DPE existant pour voir si le reclassement s'applique automatiquement. Si votre logement est concerné, un nouveau DPE doit être réalisé pour officialiser le changement de classe.
Quelle décote pour les passoires thermiques en 2026 ?
La décote sur les logements G et F est réelle et documentée. Elle oscille entre 25 et 35%. Les acheteurs intègrent systématiquement le coût des travaux de rénovation dans leurs offres et souvent avec une marge de sécurité supplémentaire pour le risque réglementaire.
Dans les zones tendues, un logement passant de G à E grâce à la réforme du coefficient peut voir sa valeur progresser de 5 à 15% sans aucune intervention du propriétaire. Cette revalorisation s'explique par trois facteurs combinés : le bien redevient légalement louable, les acheteurs n'ont plus à provisionner un budget travaux immédiat, et l'accès au financement bancaire s'améliore.
Pour un investisseur, ces décotes représentent des opportunités d'entrée sur des biens décotés à condition que le coût des travaux de rénovation soit correctement chiffré avant l'achat. Un bien G chauffé à l'électricité qui peut être reclassé via la réforme de calcul est une opportunité particulièrement intéressante.
Stratégie propriétaire bailleur : rénover, vendre ou attendre ?
La décision dépend de trois facteurs : la nature du chauffage, la valeur du bien et l'horizon patrimonial du propriétaire.
Rénover est la stratégie la plus pertinente dans la majorité des cas. Elle permet de conserver le bien sur le marché locatif, de revaloriser le loyer, d'améliorer la valeur à la revente et d'accéder aux aides disponibles. L'objectif à viser est au minimum la classe D, passer de F à E ne suffit pas sur le long terme puisque les E seront interdits en 2034.
Vendre avant 2028 peut être pertinent si les travaux représentent un coût disproportionné par rapport à la valeur du bien (généralement au-delà de 30 à 40% de la valeur vénale). Dans ce cas, mieux vaut vendre avec la décote actuelle que subir une décote encore plus forte après 2028 quand le bien sera interdit à la location.
Attendre est rarement la bonne stratégie. Les artisans spécialisés en rénovation énergétique sont sous tension depuis 2023, les délais s'allongent et les prix augmentent. Attendre 2027 pour agir avant l'interdiction de 2028, c'est risquer de ne pas trouver d'entreprise disponible dans les délais.
Les aides disponibles pour rénover en 2026
Trois dispositifs principaux permettent de financer les travaux de rénovation énergétique en 2026 :
MaPrimeRénov' est l'aide principale de l'État. Le montant varie selon les revenus du foyer et le type de travaux. Les logements F, G et E sont des cibles prioritaires. Deux parcours existent : la rénovation par gestes (isolation, changement de chauffage, VMC) et la rénovation d'ampleur (amélioration globale d'au moins 2 classes énergétiques). Ce dispositif devrait être maintenu en 2026.
Les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) sont des primes versées par les fournisseurs d'énergie. Cumulables avec MaPrimeRénov', accessibles sans condition de revenus. Les primes CEE sur les pompes à chaleur ont été revalorisées fin 2025.
L'éco-Prêt à Taux Zéro (éco-PTZ) finance le reste à charge jusqu'à 50 000€ à 0% d'intérêt. Il est cumulable avec MaPrimeRénov' et ne nécessite pas de condition de revenus pour les propriétaires bailleurs.
FAQ
Les logements G sont-ils vraiment interdits à la location depuis 2025 ? Oui. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés en nouveau bail ni en relocation (loi Climat et Résilience, 22 août 2021). Un bail en cours peut se poursuivre mais le locataire peut demander des travaux. Des dérogations très encadrées existent pour les cas d'impossibilité technique ou de coûts disproportionnés.
Un logement F peut-il encore être loué en 2026 ? Oui, un logement F reste louable jusqu'au 31 décembre 2027. Mais le loyer est gelé depuis août 2022, aucune revalorisation possible. Et l'interdiction totale arrive le 1er janvier 2028 : mieux vaut anticiper les travaux maintenant qu'attendre d'être dos au mur.
La réforme du DPE de janvier 2026 me concerne-t-elle ? Seulement si votre logement est chauffé à l'électricité. Le coefficient de conversion en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9. Environ 850 000 logements ont automatiquement changé de classe. Pour vérifier, utilisez le simulateur de l'ADEME avec le numéro de votre DPE existant.
Quelle est la décote réelle sur un logement G ou F en 2026 ? Elle oscille entre 25 et 35%. Les acheteurs intègrent systématiquement le coût des travaux dans leurs offres. Dans les zones tendues, un reclassement de G à E peut revaloriser le bien de 5 à 15% sans travaux si c'est la réforme de calcul qui l'a permis.
Quelles aides pour rénover un logement F ou G en 2026 ? MaPrimeRénov' (montant variable selon revenus et travaux), CEE (primes fournisseurs d'énergie, cumulables, sans condition de revenus) et éco-PTZ (jusqu'à 50 000€ à 0%, cumulable). Ces trois dispositifs peuvent être combinés pour réduire significativement le reste à charge des travaux de rénovation énergétique.
Vaut-il mieux rénover ou vendre un bien classé G ? Rénover est généralement plus rentable si le coût des travaux ne dépasse pas 30 à 40% de la valeur vénale du bien. Au-delà, vendre avec la décote actuelle peut être préférable à conserver un bien qui ne peut plus générer de revenus locatifs. Dans tous les cas, faire chiffrer les travaux avant de décider est indispensable.
Résumé
Le DPE est devenu en 2026 un facteur central de la valeur d'un bien immobilier locatif, pas une contrainte administrative périphérique. Logements G interdits depuis 2025, F interdits en 2028, loyers gelés pour F et G depuis 2022, décote de 25 à 35% sur les passoires thermiques : les propriétaires qui n'anticipent pas subissent. Ceux qui agissent, rénovation bien chiffrée, aides bien mobilisées, reclassement DPE documenté transforment cette contrainte en levier de valorisation patrimoniale. Domaris intègre le DPE comme critère dans le scoring de bien immobilier, pour que chaque analyse d'investissement intègre cet enjeu dès le départ.
