La rentabilité brute est le chiffre que tous les portails affichent. C'est aussi le moins utile. Un bien affiché à 7% brut peut tomber à 2,5% nette-nette une fois toutes les charges et la fiscalité intégrées soit moins qu'un fonds euros d'assurance vie. Voici comment calculer les trois niveaux qui comptent vraiment, avec un exemple complet chiffré.
À retenir
La rentabilité brute ignore les charges, la vacance locative et la fiscalité surestime systématiquement la réalité. La rentabilité nette retranche les charges réelles et représente généralement 1 à 2 points de moins que la brute. La rentabilité nette-nette intègre la fiscalité selon le régime choisi, l'écart entre location nue (TMI 30%) et LMNP réel peut atteindre 1,5 point supplémentaire sur le même bien. La vacance locative moyenne nationale est de 7,8% ne pas l'intégrer dans ses calculs est l'erreur la plus fréquente.
Sommaire
- La rentabilité brute : la formule et pourquoi elle ment
- La rentabilité nette : les charges à ne pas oublier
- La rentabilité nette-nette : l'impact réel de la fiscalité
- Le cash-flow mensuel : l'indicateur du quotidien
- Exemple complet sur un T2 type à Lyon
- Ce que la tension locative change au calcul
- FAQ
La rentabilité brute : la formule et pourquoi elle ment
Formule : (loyers annuels / prix d'achat) × 100
Sur un T2 acheté 180 000€ loué 750€/mois : (9 000 / 180 000) × 100 = 5%
Ce chiffre est trompeur pour trois raisons précises. Il ignore les charges réelles qui réduisent les revenus nets : taxe foncière, copropriété, assurance, gestion. Il ne tient pas compte de la vacance locative : 7,8% en moyenne, soit près d'un mois de loyer perdu par an. Il exclut totalement la fiscalité, qui peut représenter 47,2% des revenus fonciers nets à TMI 30%.
Comparer des biens sur la seule rentabilité brute, c'est comparer des salaires bruts sans connaître le taux d'imposition.
La rentabilité nette : les charges à ne pas oublier
La rentabilité nette déduit toutes les charges réelles annuelles du revenu locatif. Sur le même T2 à 180 000€ loué 750€/mois :
| Charge | Montant annuel |
|---|---|
| Taxe foncière | 800€ |
| Charges copropriété non récupérables | 400€ |
| Assurance propriétaire non occupant (PNO) | 150€ |
| Frais de gestion agence (7% des loyers) | 630€ |
| Provision vacance locative (7,8% national) | 702€ |
| Total charges | 2 682€ |
Rentabilité nette : (9 000 - 2 682) / 180 000 × 100 = 3,51%
La rentabilité brute surestimait la réalité de 1,49 point soit 30% d'écart. Et on n'a pas encore intégré la fiscalité.
Bon à savoir : La vacance locative varie fortement selon la localisation. Elle est inférieure à 4% dans les grandes métropoles tendues comme Lyon, Nantes ou Toulouse, mais atteint 10 à 12% dans les villes moyennes et jusqu'à 15% en zone rurale. Cette seule variable peut faire basculer un investissement de rentable à déficitaire.
La rentabilité nette-nette : l'impact réel de la fiscalité
La rentabilité nette-nette intègre l'imposition réelle des revenus locatifs selon le régime fiscal choisi. C'est là que l'écart entre location nue et LMNP réel devient déterminant.
En location nue au régime réel, TMI 30% : les revenus fonciers nets sont imposés à 47,2% (TMI 30% + prélèvements sociaux 17,2%). Sur 6 318€ de revenus fonciers nets (loyers moins charges), l'impôt représente environ 1 800€ d'IR + 1 087€ de PS = 2 887€.
En LMNP réel avec amortissement : l'amortissement annuel du bien (environ 4 000€ sur 180 000€ × 2,2%) et du mobilier neutralise le résultat fiscal. Impôt : 0€.
| Location nue réel | LMNP réel | |
|---|---|---|
| Loyers annuels | 9 000€ | 9 000€ |
| Charges déductibles | 2 682€ | 2 682€ |
| Amortissements | 0€ | ~4 000€ |
| Résultat imposable | 6 318€ | 0€ |
| Impôt (IR + PS à TMI 30%) | 2 887€ | 0€ |
| Revenu net annuel | 3 431€ | 6 318€ |
| Rentabilité nette-nette | 1,91% | 3,51% |
L'écart de rentabilité nette-nette entre les deux régimes atteint 1,6 point sur ce même bien soit 2 887€ de revenus nets supplémentaires chaque année en LMNP réel.
Le cash-flow mensuel : l'indicateur du quotidien
Le cash-flow mensuel mesure ce qui reste réellement en poche chaque mois après toutes les sorties d'argent.
Formule : loyers encaissés − mensualité de crédit − charges mensuelles moyennes
Sur notre T2 financé à 3,26% sur 20 ans (mensualité environ 1 020€) :
Cash-flow mensuel : 750€ (loyers) − 1 020€ (crédit) − 224€ (charges/12) = −494€/mois
Ce cash-flow négatif ne signifie pas que l'investissement est mauvais. Une partie du crédit remboursé chaque mois est de l'épargne forcée, sur 20 ans, l'investisseur sera propriétaire d'un bien dont la valeur aura potentiellement progressé et dont le crédit sera soldé.
Un cash-flow négatif de −50 à −150€/mois est souvent acceptable dans une stratégie de capitalisation sur un marché liquide. Au-delà de −400€/mois, l'effort mensuel devient significatif et représente un risque si la situation personnelle change.
Exemple complet sur un T2 type à Lyon
Paramètres : T2 45m², Lyon 7e, prix d'achat 210 000€, loyer nu 820€/mois, loyer meublé 980€/mois. Financement : 190 000€ à 3,26% sur 20 ans, mensualité 1 079€. Investisseur : TMI 30%. Vacance locative retenue : 4% (marché tendu, Lyon).
| Indicateur | Location nue | LMNP réel |
|---|---|---|
| Loyers annuels | 9 840€ | 11 760€ |
| Provision vacance (4%) | 394€ | 470€ |
| Charges annuelles | 2 800€ | 3 200€ (+ compta 1 000€) |
| Impôt (IR + PS, TMI 30%) | ~1 900€ | 0€ |
| Revenu net annuel | 4 746€ | 7 090€ |
| Rentabilité brute | 4,7% | 5,6% |
| Rentabilité nette-nette | 2,26% | 3,38% |
| Cash-flow mensuel | −429€ | −211€ |
L'écart de 2 344€ de revenu net annuel entre les deux régimes justifie largement les 1 000€ de comptabilité obligatoire en LMNP réel. Sur 10 ans, le différentiel dépasse 23 000€.
Ce que la tension locative change au calcul
La tension locative est le facteur externe qui impacte le plus la rentabilité réelle bien au-delà des charges ou du régime fiscal.
En janvier 2026, la tension locative nationale recule légèrement (−2,2%) mais reste extrême dans une cinquantaine de villes. À Lyon, le ratio atteint 12,27 candidats par logement, à Paris 11,51, à Rennes 9,99.
| Marché | Vacance locative | Impact sur rendement brut (bien à 5%) |
|---|---|---|
| Paris, Lyon, Rennes (très tendu) | <4% | −0,2 point |
| Grandes métropoles (tendu) | 4-7% | −0,35 point |
| Villes moyennes | 10-12% | −0,5 à −0,6 point |
| Zones rurales | Jusqu'à 15% | −0,75 point |
Un bien à 7% de rentabilité brute en zone rurale avec 12% de vacance réelle tombe souvent sous les 3% nette-nette. Un bien à 5% brut à Lyon avec 3% de vacance dépasse régulièrement 3,5% nette-nette en LMNP réel.
La tension locative prime sur le rendement brut dans toute décision d'investissement.
FAQ
Pourquoi la rentabilité brute affichée sur les portails est-elle trompeuse ? Elle ignore trois éléments majeurs : les charges réelles (taxe foncière, copropriété, assurance, gestion), la vacance locative (7,8% en moyenne), et la fiscalité (jusqu'à 47,2% des revenus fonciers nets à TMI 30%). Un bien à 5% brut tombe souvent entre 1,9% et 3,5% nette-nette selon le régime fiscal et la localisation.
Quel est le bon niveau de rentabilité nette-nette en 2026 ? Entre 2 et 5% selon la ville, le type de bien et le régime fiscal. Un fonds euros d'assurance vie rapporte aujourd'hui entre 2,5 et 3,5%. L'immobilier locatif se justifie par l'effet de levier bancaire, la constitution d'un patrimoine tangible et une rentabilité nette-nette supérieure pour les bons investissements en LMNP réel sur des marchés tendus.
Comment intégrer la vacance locative dans ses calculs ? Utiliser la moyenne nationale de 7,8% comme base prudente. Pour les marchés très tendus (Lyon, Paris, Rennes), retenir 3 à 4%. Pour les villes moyennes, 10 à 12%. Pour les zones rurales, 12 à 15%. Cette provision représente directement des loyers perdus, ne pas l'intégrer revient à surestimer ses revenus futurs.
Le cash-flow négatif est-il rédhibitoire ? Non. Un cash-flow légèrement négatif de −50 à −150€/mois est courant sur les marchés tendus à fort potentiel de valorisation. L'investisseur constitue un patrimoine grâce au remboursement progressif du crédit. Ce qui est rédhibitoire, c'est un cash-flow négatif de −400€/mois ou plus sans perspective sérieuse de valorisation ou de hausse des loyers.
Faut-il inclure les frais de notaire dans le calcul de la rentabilité ? Oui, pour un calcul rigoureux. Les frais de notaire (7 à 8% dans l'ancien) font partie du coût réel de l'investissement. En les intégrant au dénominateur, la rentabilité brute d'un bien à 180 000€ avec 14 000€ de frais passe de 5% à 4,63%, un écart qui se creuse encore sur la rentabilité nette-nette.
Résumé
La rentabilité brute est un indicateur de comparaison rapide, jamais un indicateur de décision. La rentabilité nette-nette, après charges, vacance et fiscalité réelle est le seul chiffre qui compte. Sur un même bien à Lyon, l'écart entre location nue à TMI 30% et LMNP réel atteint 1,6 point de rentabilité nette-nette, soit plus de 2 300€ de revenus nets supplémentaires par an. La tension locative prime sur le rendement brut dans tout choix de marché. Domaris calcule ces quatre niveaux automatiquement depuis les données du profil, en intégrant la fiscalité réelle et les données de vacance locative de chaque ville.
